有了健身器材，在家门口就可以锻炼了；划出停车位，小区路面畅通了；有了小广场，孩子和老人有了活动去处；单元安装了门禁，居民住得放心了……老旧小区物业管理是个难题，南京玄武区城建集团成立国企背景下的百子物业，两年多来托管了全区70%的老旧小区，受到老百姓赞许。这个物业公司有什么成功的经验，又有哪些还在摸索的服务路径？

17日上午，扬子晚报记者来到玄武门等几个老旧小区，走访了解百子物业的管理和服务。

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扬子晚报/紫牛新闻记者 董婉愉

居民怎么说：有人管，心情好

位居神武路上玄武湖畔的大树根小区，建设于上世纪80年代中期，有23幢居民楼66个单元，计845户居民，300多辆私家车。在2014年和2017年市区两级财政补贴中出新过，但一直没有物业。“2020年8月，百子物业进驻。”小区居民、现在也是百子物业“生活管家”钱玉洁女士告诉记者，出新后曾经有过一个市场物管公司进驻过，但两个月后，因物业费收取率太低，停车等各种矛盾造成的管理和服务阻力太大，不得不撤走。现在，经过两年多的有序管理，居民缴纳物业费的比例，从百子物业刚进驻时的57%，已经提高到70%以上。

百子物业在该小区的志愿者、“红色管家”张顺宝告诉记者，他和小区其他18位居民报名成为志愿者，每月值两天班，每天上下午三个小时，没有任何酬劳，但巡逻在全新、有秩序的小区里，自己心里很充实。居民关心的绿化卫生、垃圾分类、飞线充电、楼道堆放杂物等现象，都在保洁和志愿者的管护下，得到照顾和落实。

管理者怎么说：物业费，可以等

除了志愿动员、投资建设公共设施、安装公共区域的监控等，政府背景的物业公司有没有“绝活”？百子物业玄武门分公司经理张睿介绍，2020年7月底，玄武区启动老旧小区国企托底的探索实践，玄武区城建集团成立了“百子物业管理有限公司”，每个街道设一个分公司。来到大树根小区后，分公司拿出60万元改造了停车位、路灯、单元门禁和楼道清理、美化等。针对300多辆车，小区只有141个车位，物业就与周边单位和街道协商，在背街小巷等处增加共50个车位，没车位的业主每年还有15个车位的排队候选机会。

“如果居民物业缴费率提高到90%，我们就可以实现盈利了。”张睿说，物业刚进驻，居民缴费习惯尚未建立，同时也想看看到底管得如何，这个时间量，他们等得起。记者在小区转了一圈看到，百子物业在基础服务之外，还在有限的空间里做增量：给快递公司提供快递柜、为电动车增设充电桩，在小区门口汽车道闸引进灯箱广告……虽然这所有增量一年进账不足一万元，但这也是百子物业努力开拓思路走进市场。

仍有若干难题要摸索解决

“在百子物业接手前，居民对物业进驻的抵触情绪不是一般大。”玄武区城建集团相关负责人介绍，经过两年多的探索实践，初步形成一套老旧小区治理的“标准化体系”：国企物业专业托管为“一根线”，兜起老旧小区治理的“一张网”，树起党建引领基层治理的“一面旗”。

该负责人说，百子物业的目标是成为万家灯火背后的国企力量。但面对老旧小区目前普遍存在的房屋质量问题、公共设施配套难题，甚至维修资金用空的“死题”，都要慢慢摸索，寻找解决方案。

关键词： 老旧小区 城建集团