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昌校宇

2只公募REITs限售份额即将解禁。　　12月12日，建信基金公告称，12月17日起，将有11名机构投资者持有的建信中关村产业园REIT满足解除限售条件。本次战略配售份额解禁后，基金的可流通份额合计约为6亿份，占基金全部基金份额的比例由29.91%提升到66.66%。　　此前，华夏基金也发布公告称，将有1.2亿华夏越秀高速REIT份额于12月14日起满足解除限售条件。　　上海证券基金评价研究中心高级基金分析师孙桂平对《证券日报》记者表示，长期来看，公募REITs仍是最具有投资性价比和竞争力的优质资产之一，限售份额解禁将为更多的资金提供长期配置机会；同时，流通份额的增加，可以缓解资产稀缺性带来的溢价，有利于REITs在二级市场的公允定价，推动其健康发展。　　华夏基金相关业务负责人以华夏越秀高速REIT为例介绍，解禁后，华夏越秀高速REIT的流通盘规模将达到基金份额的70%，共计2.1亿份，可流通份额较解禁之前增加超过一倍，有效释放了一部分供给。　　不过，也有部分投资者担心，解禁会导致公募REITs二级市场的价格被“稀释”。华夏基金相关业务负责人表示，“短期来看，市场将进一步权衡估值定价和因疫情扰动带来的短期经营业绩压力，部分战配限售投资者可能在解禁后出于止盈等目的选择减持，将对公募REITs二级市场的价格造成一定波动。但从首批9只公募REITs的市场表现来看，战配解禁对价格和成交量的影响较为有限。”　　参考首批9只公募REITs的战配解禁经验来看，中信证券首席经济学家明明在接受《证券日报》记者采访时表示，价格方面，解禁对于市场情绪确有扰动，解禁前一个交易日，9只REITs均出现不同程度的下跌，解禁后，9只REITs的价格涨跌出现分化，仓储物流REITs和产业园区REITs的反弹更快，高速公路REITs当周（2022年6月20日至6月24日）微幅收涨，生态环保REITs表现相对偏弱。成交方面，交投活跃度有所提升，解禁当周（2022年6月20日至6月24日）日均成交量为0.35亿份、日均成交额为1.84亿元，分别较上一周增长23%和16%。　　在孙桂平看来，首批9只公募REITs战配解禁首周内，成交活跃度整体明显提升，随着时间增加，解禁效应对市场的影响逐渐变弱，市场活跃度逐渐回归至正常水平。总体来看，解禁后REITs二级市场交易价格不会出现大幅动荡。　　从底层资产来看，公募REITs所涉及的行业及区域范围逐步拓宽，而机构以及公众投资者认购热情不减，首发募集规模及投资者配售比不断创出新纪录。　　明明认为，考虑到公募REITs产品兼具股性和债性、具备高分红等特征，与长期机构投资者的需求匹配度较高，趋势上看未来公募REITs市场将迎来更多机构投资者配置。同时，在新发和扩募“双轮驱动”情况下，公募REITs市场有望进一步扩容增类，积极参与首次发行认购和扩募认购仍是长期机构投资者的较好选择。此外，随着可投资标的的不断丰富，叠加REITs市场交易趋于理性，二级市场也有望为机构投资者带来配置窗口。

关键词： 二级市场 机构投资者