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12月9日，中国建筑装饰协会住宅装饰装修和部品产业分会主办的2021-2022中装协住宅产业年会举行了线上云发布活动。

中国建筑装饰协会住宅装饰装修和部品产业分会秘书长胡亚南在会上做了“不确定中的确定”主题演讲，她认为，随着房地产投资和交易的收缩，未来家装产业与房地产之间的强关联会逐渐变为“弱关联”。

胡亚南表示，不确定因素包括人的因素、国内外经济市场环境、购买力；确定性则来自经济发展规律、市场容量、政策关注度和消费趋势。

具体来看，从住宅增量和存量的装修规模方面来说，胡亚南例举了国家统计局数据，从1990年到2021年，全国累计销售新建商品住宅202亿平米，目前正在施工的房屋面积还有97亿多平米，此外，在住房商品化之前和来自非商品房的城镇居民住宅存量估计90亿平米。待目前施工中的住宅完工后，全国城镇住宅城镇居民住宅存量总共将达到390亿平米。按照2020年我国城镇家庭户均面积92平米计算，我国当前住宅存量约为4.2亿套。21世纪10年代的占比达到34.7%，大约1.5亿套。由此来看，我国城市家庭住房中，约有2.7亿套住宅房龄在20年以上，有较为强烈的翻新、改装需求。

随着房地产投资和交易的收缩，家装行业，未来走向如何？胡亚南认为，首先，家装产业与房地产之间的强关联会逐渐变为“弱关联”。房地产从增量到存量的过渡阶段对于家装产业来讲像是进入了“断奶期”，之后我们会面对更多的选择。拿其他国家的例子看，美国新房与存量房销售比例维持在大约1：9的水平上，存量房翻新带来的装修需求稳定，家居产业维持着较为平稳的增速。中国的泛家装产业正处于断奶期，但终将实现独立行走。这就是“不断奶，无行走”。

此外，家装的未来增长曲线在城市群，在下沉市场。未来经济和人口都会继续向城市群、都市圈和区域中心城市聚集。人口净流入核心城市及其周边城市，未来还会有房地产及家装的增量市场。

对于企业自身发展来说，胡亚南总结道，数字化、品质化、模式化、资本化已成为不可避免的话题。数字化已成为当前企业的发展底层逻辑，发展数字化是确定的路径；过去，品质化是加分项，现在和未来是及格线，品质化是确定的方向；模式化是复赛胜出的关键，整装模式使家装的客单值迅速提升，定制家居品牌几乎以空前一致的步伐迈入了整家定制的赛道，进行了全屋定制的模式迭代；就资本化的情况来看，2022年以来，中国泛家装产业共有7家企业上市成功，还有24家正在冲刺。

胡亚南预计，随着我国全面乡村振兴战略实施，县域及农村的这些下沉市场将会被彻底撬动，家装的需求也会随之而来，保守估计将是4500亿的规模。

关键词： 房地产投资 城镇居民